Можно ли заработать на ипотеке в Туле?

Ипотека…

Об ипотеке говорят разное. Больше плохого, чем хорошего. При этом во всем мире — это давно единственный вариант покупки квартиры. Так все-таки, ипотека — это выгодно или нет? Давайте разбираться.

Слышу звон, не знаю где он!  

Чаще всего ипотека ассоциируется с переплатой. А самое страшное, когда ипотеку сравнивают с потребительским кредитованием. Почему делать этого категорически нельзя? Тут все просто!

Любой другой товар (кроме квадратных метров, ценных бумаг, драгоценных камней и металлов), купленный в кредит, со временем падает в цене, так как он изнашивается. Взять, например, автомобиль – как только он выехал из ворот автосалона, в ту же минуту он уже дешевле на 20%, а за три года цена падает на все 50%. А еще плюс переплаты в виде процентов банку за пользование кредитными деньгами…. Недвижимость же, в отличие от авто, холодильника, мебели, шубы или  того же мобильного телефона, после покупки преимущественно растет в цене на величину инфляции товаров длительного пользования.

Поэтому выгодно или не выгодно брать ипотеку можно понять только сравнив, сколько вы выиграете от роста стоимости квартиры с тем, сколько потеряете на уплате процентов банку за период ипотечного кредита. Давайте посчитаем!

Сначала разберемся с переменными…

Самый первый вопрос: какова же у нас инфляция?  Кто говорит -10%, кто — 15, кто показывает жест, знакомый каждому рыбаку, кто переспрашивает: «реальная или официальная?».

Причина такого разногласия в том, что список товаров и услуг на основании, которых рассчитывается индекс инфляции, фиксирован — это «среднее по больнице», где что-то может вырасти на 15%, а что-то остаться без изменения. Результаты многих опросов показывают, что еще год назад у россиян были свободные деньги на сбережения, а сейчас почти весь доход уходит на текущие нужны. Ответьте сами себе на вопрос: какая же в действительности инфляция в нашей стране, но безусловно она есть?

Мы не будем спорить и для расчетов возьмем инфляцию на уровне 5%, то есть на уровне депозита Сбербанка, и заложим эту цифру в ежегодный рост стоимости квартиры.

С другой стороны, возьмем ипотеку от госбанка под 10% годовых (для круглого счета) на покупку этой самой квартиры.

А теперь посчитаем вполне реальный сценарий развития событий!

Для расчётов возьмем самую дешёвую 1-ком квартиру на рынке Тулы: площадь 30,03 м2, стоимость 899 тыс.руб.,  Микрорайон «Северная Мыза».

Ежемесячный ипотечный платеж 7560 руб/мес фиксируются в день оформления ипотеки и остаются неизменными в течение всего срока ипотечного кредита (в данном случае 30 лет), тогда как инфляция на месте не стоит, а значит стоимость квартиры ежегодно  растет.

Обратите внимание, что рост цены на 5% в год с лихвой перекрывает переплату по ипотечному кредиту от госбанка!
Причем, наименьшая выгода 125 тыс. руб. при 9-ти летней ипотеке, а вот при ипотеке 20 лет выгода составляет уже 622 тыс. руб., через 30 лет – вообще 2,2 млн. руб.

Что это за чудо, государство раздает деньги! Отчасти да, это государственная политика, которая позволяет окупить расходы на переплату ростом цены на квартиру и даже неплохо заработать. Политика продиктована сегодняшней ситуацией на рынках. Фактически деньги раздаются со скидкой (несколько лет назад ипотеку давали под 13% годовых и выше) для поддержки рынка недвижимости, потому что покупатели, руководствуясь общей нервозностью, отказываются обременять себя ипотекой, хотя простой арифметический расчет показывает, что это ошибка.

Так уж устроен рынок, очень сложно уговорить покупателя квартиры купить ее по низкой цене в период нестабильности, и практически невозможно отговорить его сделать эту глупость на самой макушке дорого, как это было в 2007 году.

Чего же ждать?

Со временем внешний фон стабилизируется, люди успокоятся и пойдут за ипотечными кредитами. Что произойдет со ставкой? Правильно, она вырастет с 10 до ++++.  Что произойдет с ценой? Правильно, с ростом спроса – вырастет и она. На сколько? Вполне возможно, намного больше, чем 5% в год. Такое мы уже видели в двухтысячные после дефолта 1998 года.

Может быть лучше накопить на квартиру?

Итак, задача: накопить на квартиру, которая сейчас стоит — 899 тыс. руб.

Предположим, что откладывать будем по 10 тысяч в месяц (опять же, для круглого счета). Это 120 тысяч — в год. А значит нужную сумму можно будет накопить через 7,5 лет.

Если в процессе накопления  уже отложенные средства размещать на депозите в банке под 7% годовых, то  нужную сумму можно  будет скопить уже через 6 лет.

Казалось бы, все просто… а вы посчитали, сколько через эти 6 лет будет стоить квартира при той же 5ти-процентной инфляции? 1 млн 459 тысяч рублей (!) и это при стабильной экономике в России. Ну что же, теперь наша задача накопить еще 560 тысяч рублей, а это еще 5 лет. Что станет с ценой на эту квартиру к тому сроку? Поздравляем, пройдет около 11 лет (124 месяца) и, возможно, вы сможете купить эту квартиру без переплат банку!
А где все это время будете жить вы? Аренда съемного жилья за эти 12 лет, ежемесячно обходится в те же 10 тыс.руб./месяц, а значит пока вы копите на одну квартиру, стоимость другой вы «выбрасываете» за съем.

Маленькая хитрость…

Ну, и напоследок, история из жизни простой семьи.

Представьте ситуацию: в одной семье родился ребенок и родители сразу задумались о подарке малышу. Они купили квартиру в строящемся доме со значительной скидкой и сразу заказали готовый ремонт. Первый год они платили ипотеку, примерно по 10 тысяч рублей в месяц, а через год, когда дом ввели в эксплуатацию, они начали сдавать квартиру за те же 10 тыс. руб. в месяц. К совершеннолетию ребенка, родители подарят чаду собственную квартиру, по которой к тому времени силами арендаторов будет полностью выплачена ипотека. Такая вот история!

А ведь её можно продать, или по-прежнему сдавать в аренду… А если таких квартир 2,3,5? Вот и думайте, что лучше: купить за 900 тыс. квартиру на старте стройки, или купить 6 квартир, внеся эти 900 тысяч в качестве первого взноса. Неплохой вариант бизнеса, особенно для тех, кто любит зарабатывать больше, работая меньше.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *